Räkna ut om det lönar sig att köpa eller hyra

Frågan om det lönar sig att köpa eller hyra går inte att besvara med en siffra. Svaret beror på räntan, hyresnivån, hur länge du bor kvar och vad kapitalet hade gett om det investerats i stället. Den här kalkylatorn ställer alternativen mot varandra över den tidshorisont du väljer och visar både månadskostnad och hur mycket förmögenhet respektive väg bygger upp.

Månadskostnaden säger inte allt

En vanlig felslutsats är att jämföra hyran med den totala månadskostnaden för bolånet. Amorteringen är inte en kostnad — det är ett tvångssparande som flyttar pengar från lönekontot till bostaden. Den verkliga boendekostnaden vid köp är räntan efter ränteavdrag plus avgift, drift och underhåll. Kalkylatorn visar båda talen: den faktiska utbetalningen och den del som är ren kostnad.

Å andra sidan är hyran allt du betalar. Den som hyr har inget kapital i bostaden men behåller kontantinsatsen fri att investera. Därför räknar modellen med att hyresgästen placerar kontantinsatsen till den avkastning du anger, plus den månadsskillnad som uppstår när boendet är dyrare än hyran.

Så räknar kalkylatorn

Köpalternativet får ett bolån på priset minus kontantinsatsen, dock högst bolånetakets nivå. Räntan beräknas månad för månad på den kvarvarande skulden och minskas med ränteavdraget på 30 procent om du valt det. Amorteringen följer amorteringskravet: 2 procent av lånet per år över 70 procents belåningsgrad och 1 procent mellan 50 och 70 procent. När skulden sjunker och värdet stiger faller belåningsgraden, och amorteringskravet trappas ner automatiskt i beräkningen. Vill du gå djupare i den delen finns amorteringskalkylatorn.

Bostadens värde växer med den procentsats du anger. Vid periodens slut dras kvarvarande skuld och en försäljningskostnad — mäklararvode och styling — från värdet. Hyresalternativets kapital beskattas med 30 procent på vinsten. Först då är siffrorna jämförbara: båda visar vad du faktiskt hade i handen om du realiserade allt samma dag.

Break-even och tidshorisonten

Break-even är det år då köpalternativets nettoförmögenhet går om hyresalternativets. På kort sikt vinner nästan alltid hyra, eftersom köpet belastas av engångskostnader som lagfart, pantbrev och mäklararvode. Räkna ut dem exakt i lagfart och pantbrev. Ju längre du bor kvar, desto mer utspäds de kostnaderna, samtidigt som hyran stiger år för år medan din ränta beräknas på en krympande skuld.

En tumregel som ofta nämns är att köp behöver fem till sju år för att gå plus. Den regeln gäller under vissa antaganden och kan slå fel åt båda hållen. Testa hellre ditt eget fall med tre scenarier: noll värdeutveckling, försiktig värdeutveckling och hög avkastning på alternativt sparande.

Antagandena är inte prognoser

Framtida bostadspriser, hyreshöjningar och börsavkastning går inte att veta. Kalkylatorn räknar med jämn utveckling varje år, vilket verkligheten aldrig gör. En bostad kan falla 15 procent på ett år och stå still i fem. Börsen kan tappa en tredjedel och återhämta sig på två år. Se resultatet som en strukturerad jämförelse av dina antaganden, inte som en förutsägelse.

Var särskilt försiktig med hög värdeutveckling. Sätter du 5 procent per år på bostaden och 4 procent på sparandet har du redan bestämt utfallet innan du börjat. Ett hederligt test är att sätta samma tal på båda och se vad som återstår av skillnaden.

Risker som inte syns i kalkylen

Ränterisken är den största. En höjning med 2 procentenheter på ett lån om 3 000 000 kr motsvarar 60 000 kr mer i årlig räntekostnad före avdrag. Stresstesta alltid med en högre ränta än dagens i bolånekalkylatorn. Utöver det tillkommer underhåll — tak, fönster, stammar och vitvaror — som en hyresgäst aldrig betalar direkt. Räkna med ett par tusen i månaden i avsättning för en villa.

Rörlighet har också ett värde. Den som hyr kan flytta med tre månaders uppsägning; den som äger måste sälja på den marknad som råder. Byter du jobb ofta eller är osäker på var du vill bo om tre år väger det tungt även när kalkylen pekar mot köp.

Innan du bestämmer dig

Kontrollera först att kontantinsatsen räcker och vad amorteringskravet blir i kontantinsatskalkylatorn. Se därefter till att du har en buffert kvar efter tillträdet — nivån räknar du fram i buffertkalkylatorn. Vill du jämföra med att i stället spara långsiktigt använder du ränta-på-ränta-kalkylatorn.