Räkna ut vinstskatten när du säljer bostad

När du säljer en privatbostad med vinst ska vinsten beskattas. Skatten är 22 % av vinsten — formellt beskattas 22/30 av vinsten med 30 % kapitalskatt, vilket ger samma sak. Den här guiden går igenom vilka avdrag du får göra, hur uppskov fungerar och vad som gäller vid förlust.

Så räknas vinsten

Vinsten är försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter. Har du tidigare uppskov från en bostadsförsäljning återförs det till beskattning när du säljer utan att begära nytt uppskov. Kalkylatorn visar hela kedjan från pris till skatt.

Försäljningsutgifter är mäklararvode, homestaging, besiktning inför försäljning och annonsering. Inköpspriset är vad du betalade plus lagfartskostnad respektive insatsen vid köp av bostadsrätt.

Förbättringsutgifter

Två typer av förbättringar är avdragsgilla. Ny-, till- och ombyggnad får dras av oavsett när de gjordes, så länge kostnaden det året uppgick till minst 5 000 kr. Förbättrande reparationer och underhåll får dras av om arbetet är utfört under försäljningsåret eller de fem närmast föregående åren, och bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.

Rent underhåll som återställer ursprungligt skick ger inget avdrag. Har du använt ROT-avdrag får du bara dra av den del du betalade själv. Spara alltid fakturor — Skatteverket kan begära underlag flera år efter försäljningen.

Uppskov

Köper du en ny permanentbostad kan du begära uppskov med hela eller delar av vinstskatten. Villkoren är att både den sålda och den nya bostaden är permanentbostäder, att du köpt den nya bostaden mellan 1 januari året före och 31 december året efter försäljningen, och att du flyttat in senast 2 maj andra året efter försäljningen. Takbeloppet för uppskov är 3 000 000 kr.

Sedan 2021 är uppskovet räntefritt — den tidigare schablonintäkten på 1,67 % av uppskovsbeloppet är borttagen. Uppskovet är en skatteskuld som ska betalas när du säljer den nya bostaden utan att begära nytt uppskov. Är den nya bostaden billigare än den sålda får du bara uppskov för en proportionell del.

Vid förlust

Säljer du med förlust får du en skattereduktion: 50 % av förlusten är avdragsgill i inkomstslaget kapital, vilket ger cirka 15 % av förlusten i sänkt skatt vid ett kapitalunderskott inom 100 000 kr. Över det belopp minskar reduktionen till 21 %.

Deklaration och betalning

Försäljningen deklareras året efter kontraktsskrivningen — det är kontraktsdagen, inte tillträdet, som styr vilket beskattningsår affären hör till. Vinstskatt över 30 000 kr bör betalas in som fyllnadsinbetalning senast 12 februari året efter för att undvika kostnadsränta.

Ska du köpa nytt? Räkna på det nya lånet i bolånekalkylatorn och på hur snabbt du blir skuldfri i amorteringskalkylatorn.