Räkna ut kostnaden för lagfart och pantbrev

När du köper en fastighet — villa, tomt eller fritidshus — tillkommer två engångskostnader utöver kontantinsatsen: lagfart och pantbrev. Båda består av en stämpelskatt till staten och en expeditionsavgift till Lantmäteriet, och båda ska betalas i samband med tillträdet. De förvånar många köpare eftersom de inte syns i mäklarens boendekostnadskalkyl.

Lagfart — beviset på att du äger fastigheten

Lagfart söks hos Lantmäteriet inom tre månader från köpet och registrerar dig som ägare i fastighetsregistret. Stämpelskatten är 1,5 procent av underlaget för privatpersoner och 4,25 procent för juridiska personer, till exempel aktiebolag. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kr.

Underlaget är det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före förvärvet. Vid ett vanligt marknadsköp är köpeskillingen alltid högst och styr därför beräkningen. Regeln finns för att förhindra att skatten kringgås genom ett lågt angivet pris, och den blir aktuell vid gåva och överlåtelser inom familjen.

Pantbrev — bankens säkerhet i huset

Pantbrev är ett bevis på inteckning i fastigheten och det banken tar som säkerhet för bolånet. Finns det redan pantbrev uttagna följer de med i köpet, och du betalar bara för mellanskillnaden upp till ditt lånebelopp. Stämpelskatten på nya pantbrev är 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kr i expeditionsavgift.

Exempel: lånar du 3 400 000 kr och fastigheten har pantbrev på 1 500 000 kr behöver 1 900 000 kr tas ut nytt. Stämpelskatten blir 38 000 kr och avgiften 375 kr. Hade fastigheten saknat pantbrev helt hade kostnaden i stället blivit 68 000 kr. Fråga därför alltid mäklaren om befintliga pantbrev innan du budar — det är en verklig skillnad i kontantbehov.

Så mycket kontanter behövs vid tillträdet

Summan du behöver ha på kontot är kontantinsatsen plus lagfart plus pantbrev. På ett husköp för 4 000 000 kr med 15 procents kontantinsats blir det 600 000 kr i insats, cirka 60 825 kr för lagfart och kostnaden för de pantbrev som saknas. Räkna först fram insatsen i kontantinsatskalkylatorn och lägg sedan till kostnaderna här.

Bostadsrätt: inga stämpelskatter

En bostadsrätt är inte en fastighet utan en andel i en förening, och därför finns varken lagfart eller pantbrev. Föreningen tar däremot ofta ut en pantsättningsavgift och en överlåtelseavgift, vardera på någon procent av prisbasbeloppet. Kostnaderna är alltså betydligt lägre än vid husköp.

Undantag och specialfall

Vid gåva utgår ingen stämpelskatt om ersättningen understiger 85 procent av taxeringsvärdet året före — annars behandlas överlåtelsen som ett köp. Arv och bodelning utlöser normalt ingen stämpelskatt, men lagfart måste ändå sökas och expeditionsavgiften betalas. Vid nybyggnation betalar du lagfart på tomten och pantbrev på hela lånet.

Kostnaderna påverkar vinstskatten senare

Lagfartskostnaden räknas som en förbättringsutgift och får dras av när du en dag säljer fastigheten, vilket sänker den skattepliktiga vinsten. Pantbrevskostnader får däremot inte dras av, eftersom de hör till finansieringen och inte till förvärvet. Spara kvittona — de behövs när vinsten ska räknas fram i vinstskattekalkylatorn.

Räkna med hela boendekalkylen

När engångskostnaderna är betalda är det månadskostnaden som avgör om affären håller. Ränta, amortering, drift och underhåll räknar du fram i bolånekalkylatorn, och amorteringens effekt över tid i amorteringskalkylatorn.